Zaciągając kredyt mieszkaniowy zastanów się, czy nie warto zdecydować się na taki, który posiada mechanizm bilansujący.
Tylko wyobraź sobie. Zaciągnąłeś kredyt mieszkaniowy na 300.000 zł. Spłacasz regularnie miesięczne raty. Masz ustalony harmonogram spłat. Czy nie byłoby jednak przyjemniej – całkowicie legalnie – spłacać raty w mniejszej wysokości, niż wynika to z harmonogramu?
To właśnie umożliwia kredyt wyposażony w mechanizm bilansujący.
Widzisz, jeśli masz mniej lub bardziej regularne dochody (a jeśli pracujesz na etacie, co miesiąc otrzymujesz przecież pensję), to na Twoje konto osobiste wpływa co miesiąc określona suma pieniędzy. Pieniądze może zarabiać też Twoja żona (Twój mąż). Jej (jego) konto osobiste (czy też Wasze wspólne konto małżeńskie) zasilane jest kolejną porcją środków.
Te środki na rachunku osobistym niemal nie pracują. Oprocentowanie kont osobistych jest symboliczne, lub żadne. Możecie przesunąć pieniądze na konto oszczędnościowe, ale tam oprocentowanie też będzie z reguły niższe niż oprocentowanie kredytu, a poza tym atrakcyjność takiego oprocentowania jest dodatkowo osłabiana przez konieczność opodatkowania uzyskanych odsetek.
Nie zakładacie lokat z takich środków, ponieważ są to pieniądze, z których korzystacie na bieżąco, musicie więc mieć do nich stały i swobodny dostęp. Kto może sobie pozwolić, aby założyć nawet 30-dniową lokatę terminową, jeśli codziennie wpływają – jeden po drugim – rachunki, które trzeba płacić. I kiedy zarobione pieniądze rozpływają się powoli, wraz z każdym upływającym dniem i tygodniem. Do czasu… aż znowu nadejdzie czas wypłaty.
Mechanizm bilansujący jest lepszy niż lokata, rachunek oszczędnościowy czy osobisty, a do tego zyski (w tym wypadku w formie oszczędności), które generujesz, nie są opodatkowane.
Mechanizm bilansujący polega na tym, że ustalasz z bankiem pewien limit, do jakiego pieniądze, które wpływają na Twoje konto osobiste pozostają na tym koncie, jako dostępne dla Ciebie. Cała nadwyżka natychmiastowo spłaca kredyt. Każda dodatkowa złotówka, ponad ten limit, spłaca Twoje zadłużenie kredytowe wobec banku i bank nie nalicza Ci już odsetek od wartości, jaką spłaciłeś.
Ale nic się nie przejmuj. Te środki nie spłacają kredytu na stałe. W łatwy sposób zyskujesz do nich dostęp, kiedy tylko chcesz. Jeśli ich potrzebujesz gwałtownie, dajesz dyspozycję, aby wróciły na Twoje konto. A jeśli wydasz cokolwiek z kwoty pozostawionej na koncie w ramach ustalonego z bankiem limitu, możesz iść spać – a rano, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, Twój limit zostanie odnowiony.
Środki, które pozostawały na rachunku kredytowym, spłacając go, wracają na konto osobiste, stając się znowu dostępne. I tak odbywa się do momentu, do którego masz jakąś “nadprogramową” spłatę. Jak jej już nie masz…
Sam wiesz. Z pustego i Salomon…
Jeśli nie do końca jeszcze rozumiesz, na czym polega mechanizm bilansujący, rozważmy to na przykładzie.
Wziąłeś kredyt mieszkaniowy na 300.000zł z mechanizmem bilansującym.
Twoja miesięczna rata kredytowa wynosi – powiedzmy – 2200 zł, z czego 200 zł to spłata kapitału, a 2000zł to spłata odsetek.
Twoje zarobki: 4.000 zł
Zarobki Twojej drugiej połowy: 3.500 zł.
Załóżmy, że Wasze zarobki wpływają na Wasze wspólne, małżeńskie konto osobiste 6 dnia każdego miesiąca.
Przyjmijmy też, że dzień spłaty raty kredytowej to zawsze 10 dzień każdego miesiąca.
I wreszcie, przyjmijmy też, że limit, do jakiego środki pieniężne będą pozostawały na koncie, to 2.500 zł.
Oto, co się dzieje:
6 dnia miesiąca na konto osobiste wpływa 7.500 PLN z tytułu Waszej pracy. Bank pozostawia Wam 2500 zł na koncie, resztę, czyli 5.000 PLN zabiera na spłatę kredytu. Wasze zadłużenie jest teraz mniejsze o 5.000 zł i od tej kwoty nie są Wam teraz naliczane odsetki.
Konto osobiste: 2500 zł
Kredyt: 295.000zł
10 dnia miesiąca przypada czas spłaty raty kredytowej. Bank zabiera z konta osobistego 2.200 zł (przypominam, że 2.000 zł to należne odsetki, a 200 zł to spłata kapitału) – zostaje Wam teraz na koncie 300 zł. Ale już następnego dnia macie znowu do dyspozycji pełen limit. To znaczy: 2500 zł znowu uśmiecha się do Was na rachunku.
Jednocześnie kwota spłacająca zadłużenie kredytowe zmniejszyła się o 2.200 zł, nadprogramowa spłata kredytu to już 5.000 zł – 2.200 zł = 2800 zł.
Konto osobiste: limit się odnowił czyli znowu 2.500 zł
Kredyt: 295.000zł – 200zł (spłata kapitału) + 2.200 zł (kwota zwrócona na konto osobiste, która znowu zwiększa kwotę kredytu) = 297.000 PLN
12 dnia miesiąca wypłacacie z konta 500 zł. Stan konta obniża się do 2000 zł, ale następnego dnia limit się odnawia, znów jest 2500 zł, a kwota spłacająca kredyt znowu została obniżona do 2300 PLN.
Konto osobiste: 2500 zł
Kredyt: 297.500 zł (wzrósł o 500 zł, która zabraliście na konto osobiste)
15 dnia miesiąca potrzebujecie 3000 zł. Dajecie dyspozycję do banku, aby tymczasowo zwiększono Wam limit (bardzo łatwo możecie zrobić to przez Internet). Wypłacacie te pieniądze. Wasze konto jest czyste i puste, hula tam wiatr. Przez chwilę.
Następnego dnia na koncie pojawia się 1800 zł. Jest to pozostała część wolnych środków, która została zwrócona z rachunku kredytowego. Ta kwota już nie będzie się odnawiać, bo nie ma z czego.
Konto osobiste: 1800 zł
Kredyt: 299.800 zł (pamiętaj, dlatego nie 300.000zł, bo 200 zł spłaciłeś już “na głucho” w ramach zgodnej z harmonogramem raty kredytowej).
Jak widać, mechanizm bilansujący pozwala na “tymczasową spłatę kredytu”, przez co zmniejsza się podstawa do liczenia odsetek. Przez cały ten czas wasze pieniądze pracowały, aby obniżyć kwotę spłacanych odsetek, którą będziecie musieli zapłacić w następnym miesiącu.
Kwota zaoszczędzonych odsetek, jaka wyszłaby w powyższym przykładzie, nie byłaby specjalnie wielka. Ale jeśli zsumować takie oszczędności z tych kilkudziesięciu lat, na jakie zaciąga się kredyty mieszkaniowe, to zaczyna już przemawiać do wyobraźni.
Poza tym, zobacz. Cały czas masz pełną dyspozycyjność swoich pieniędzy. Te same korzyści możesz spróbować znaleźć gdzie indziej i znajdziesz je dopiero wtedy, jeśli natrafisz na ofertę jakiegoś banku, który:
- Zaoferuje Ci rachunek oprocentowany o 19% więcej od oprocentowania Twojego kredytu (ponieważ od zmniejszonej kwoty kredytu nie płacisz podatku, a od zysków z lokaty musisz zapłacić podatek), czyli jeśli kredyt oprocentowany jest w wysokości np. 9%, lokata musiałaby być oprocentowana w wysokości 11,11% (co jest o 19% wyższe).
- Da Ci dostęp do pieniędzy na żądanie, a więc w żaden sposób nie blokuje Ci środków.
Bądźmy poważni. Raczej nie dostaniesz takiej oferty. Nigdzie. A to “raczej” z i tak używam tylko ze skromności.
I jeszcze jedno. W trakcie tych wszystkich lat, kiedy spłacać będziesz kredyt, mogą zdarzyć się różne sytuacje, gdy dysponować będziesz przez jakiś czas wolnymi kwotami pieniężnymi. Sam pomyśl, jakie to mogą być sytuacje.
Dzięki mechanizmowi bilansującymi, kwoty te będą zmniejszać Twoje obciążenie kredytowe. A jednocześnie zachowasz do tych kwot wolny dostęp. Kwoty nienaliczonych odsetek, dzięki temu, mogą dramatycznie wzrosnąć.
Kredyt mieszkaniowy z mechanizmem bilansującym może więc być świetną decyzją.
Pomyśl o tym.